漢崋资本连续两日“无封顶”竞价，上海土拍最激烈的一次

楼市热评

——

2026

LOUSHIREPING

LOU SHI RE PING

楼市热评

本周最大热点莫过于上海第四批次土拍，5月28日、29日，连续两日，两幅地块超过了中止价，触发了三项“竞高品质”指标上限，进入第二轮“无封顶”竞价，最终“价高者得”。

除了这2幅最热地块之外，另外3幅地块也有2幅溢价成交，5幅地的平均溢价率高达34%。无论是热度，还是总金额都创今年土拍市场的新高。

5月29日，苏州土拍刷新了苏州及江苏省楼板价纪录、武汉土拍也获得了31.04%的高溢价，虽然这两场土拍在上海连续两日动辄上百轮的竞价中显得并没有那么亮眼，但也是土拍市场回暖的代表。

除此之外，5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，更进一步明确了城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力。

PART.01

连续两日“无封顶”竞价

2026年5月29日，上海第四批次集中出让宅地正式收官。5宗涉宅地块成交总价110亿元，平均溢价率高达34%。其中4宗实现溢价成交，更有2宗地块超过中止价、进入第二轮竞价，仅1宗青浦宅地由保利发展底价摘得。

其中，闵行浦江镇地块，容积率低至1.05，是两日土拍中唯一一宗超低密地块，共吸引大华、建发、招商、保利、金茂&象屿等5组房企参与，共历经136轮竞价。在触发中止价+达竞高品质上限后，进入了第二轮竞价，最终由大华以36.55亿元摘得，楼面价43623元/㎡，溢价率40.72%，竞报方案包含4000元/㎡的装修标准、1670㎡公共服务设施配建面积以及2%的高端人才住房面积。

浦东新区南码头组合地块，吸引了9家房企竞拍，同样进入了双竞环节，最终成交价较中止价高出100万元，由保利置业以34.9亿元竞得，成交楼板价8.2万元/㎡，扣除配建后实际楼板价9.27万元/㎡。竞报方案包含6000元/㎡的装修标准、660㎡公共服务设施配建面积以及2%的高端人才住房面积

该地块是近10年来南码头片区首次公开出让的宅地，地块容积率2.5，建筑限高70米（沿河部分40米），其中商业部分占地面积仅673㎡。

自今年3月以来，上海土地市场热度稳步攀升，一直到本轮上海集中土拍热度达到年内新高，充分彰显了上海土地市场的强劲韧性和核心城市的资产稳定性。

值得关注的是，本次出让的全部五宗地块，前期均完成官方规划调整优化，形式涵盖控规局部微调、用地性质转换、公建用地改住宅、保障房转为普通商品房等，是上海通过盘活存量建设用地补充住宅供应的典型批次。

规划优化后的优质地块，精准匹配了市场改善与刚需的置业需求，有效激活了土地市场活力。

短期来看，后续上海土拍核心地块将维持高热，优质低密、主城核心宅地将持续成为房企争夺焦点。

PART.02

国务院印发《城市更新“十五五”规划》

5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。

增强城市发展动力方面，推动城市特色化发展。落实区域重大战略，因地制宜实施城市更新，优化现代化城市体系。推进超大特大城市治理现代化，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。

激活城市存量资源潜力方面，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。加强和规范存量城市基础设施资产管理。

营造高品质城市生活空间，推进“好房子”建设方面，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在新建、改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。

可以看到，《城市更新“十五五”规划》多次提及房地产，从“加快构建房地产发展新模式”，到“优化保障性住房供给”，从“因城施策”到“促进房地产开发企业转型发展”“从深化住房公积金制度改革”到“推进“好房子”建设”。“房地产”与“城市更新”已紧密结合。

当前房地产行业已从大规模增量扩张转向存量提质增效，城市更新是跨领域战略举措，既能盘活存量资产，又能优化城市功能，为市场止跌回稳提供关键支撑。“好房子”建设则覆盖新房开发与老房改造，聚焦品质升级，成为带动行业增量与产业链升级的核心引擎。

《城市更新“十五五”规划》更进一步明确了城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力。